Membangun sebuah rumah, ruko, gedung usaha, atau bangunan lainnya sering kali dipandang sebagai persoalan teknis. Selama memiliki tanah dan biaya untuk membangun, sebagian orang merasa pembangunan dapat segera dilakukan. Padahal, dalam perspektif hukum dan tata ruang, membangun sebuah bangunan tidak sesederhana mendirikan dinding di atas sebidang tanah.
Ada pertanyaan penting yang harus dijawab
terlebih dahulu. Apakah lokasi tersebut memang diperuntukkan bagi bangunan yang
akan didirikan? Apakah tinggi bangunan sesuai dengan ketentuan? Apakah luas
bangunan telah memperhatikan ruang terbuka hijau? Apakah bangunan tersebut
berada dalam garis sempadan yang diperbolehkan?
Pertanyaan-pertanyaan tersebut menunjukkan
bahwa pembangunan bangunan selalu berkaitan dengan kepentingan yang lebih luas.
Sebuah bangunan tidak berdiri sendirian. Kehadirannya dapat memengaruhi
lingkungan, jaringan jalan, sistem drainase, utilitas kota, tata ruang, bahkan
kenyamanan masyarakat di sekitarnya. Karena itulah, pengaturan mengenai Izin
Mendirikan Bangunan atau IMB pada masanya menjadi salah satu instrumen penting
dalam mengendalikan pembangunan.
Berdasarkan materi mengenai Peraturan
Menteri Dalam Negeri Nomor 32 Tahun 2010 tentang Pedoman Pemberian Izin
Mendirikan Bangunan, terdapat beberapa prinsip penting yang perlu dipahami,
mulai dari dasar pemberian izin, persyaratan dokumen, pelaksanaan pembangunan,
hingga penertiban bangunan yang tidak memiliki IMB.
IMB Bukan Sekadar Surat Izin
Pada dasarnya, IMB tidak hanya berfungsi
sebagai dokumen administratif. Keberadaan IMB berkaitan erat dengan sistem
pengendalian pembangunan. Melalui mekanisme perizinan, pemerintah dapat
memastikan bahwa bangunan yang akan didirikan sesuai dengan rencana tata ruang
dan ketentuan teknis yang berlaku.
Pasal 4 Permendagri Nomor 32 Tahun 2010
menempatkan beberapa dokumen penting sebagai dasar pemberian IMB, yaitu:
·
Peraturan Daerah mengenai
IMB;
·
Rencana Detail Tata Ruang Kota atau RDTRK;
·
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan atau RTBL;
dan/atau
·
Rencana Tata Ruang Kota
atau RTRK.
Dari sini terlihat bahwa pemberian izin
tidak dapat dilepaskan dari tata ruang. Artinya, seseorang tidak dapat hanya
berargumentasi bahwa tanah tersebut adalah miliknya, kemudian bebas membangun
apa saja sesuai keinginannya. Hak atas tanah dan hak untuk mendirikan bangunan
bukanlah dua hal yang selalu identik.
Seseorang mungkin memiliki hak atas
sebidang tanah, tetapi pembangunan di atas tanah tersebut tetap harus
memperhatikan peruntukan ruang yang telah ditetapkan. Inilah salah satu prinsip
penting dalam hukum pertanahan dan tata ruang: kepemilikan atau penguasaan
tanah tidak berarti kebebasan tanpa batas dalam menggunakan tanah tersebut.
Sebelum Membangun, Dokumen Harus Disiapkan
Pemberian IMB mensyaratkan adanya dokumen
administratif dan dokumen teknis. Persyaratan ini bukan sekadar formalitas. Dokumen-dokumen
tersebut digunakan untuk memastikan bahwa bangunan yang akan didirikan memiliki
dasar hukum yang jelas dan memenuhi standar perencanaan.
Persyaratan Administratif
Salah satu dokumen utama adalah tanda
bukti mengenai status kepemilikan atau hak atas tanah. Apabila tanah
dimanfaatkan berdasarkan hubungan hukum tertentu, dapat pula diperlukan
perjanjian pemanfaatan tanah. Persyaratan ini penting untuk memastikan bahwa
pembangunan dilakukan oleh pihak yang memang memiliki dasar hukum untuk
menggunakan tanah tersebut.
Selain itu, diperlukan pula data mengenai
kondisi atau situasi tanah. Data tersebut mencakup antara lain:
·
letak atau lokasi tanah;
dan
·
kondisi topografi tanah.
Informasi tersebut diperlukan karena
karakteristik setiap tanah tidak sama. Tanah yang berada di dataran rendah
tentu memiliki karakteristik berbeda dengan tanah yang berada di daerah
berbukit. Kondisi fisik tanah dapat memengaruhi perencanaan bangunan yang akan
didirikan.
Persyaratan
administratif lainnya meliputi:
·
data pemilik bangunan;
·
surat pernyataan bahwa tanah tidak berada dalam
status sengketa;
·
Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan
Bangunan atau SPPT-PBB tahun yang bersangkutan; serta
·
dokumen mengenai analisis dampak dan gangguan
terhadap lingkungan atau dokumen UKL/UPL bagi kegiatan yang terkena kewajiban.
Keberadaan persyaratan tersebut
menunjukkan bahwa pembangunan tidak hanya berkaitan dengan hubungan antara
pemilik dan pemerintah. Pembangunan juga harus mempertimbangkan kondisi
lingkungan dan kepentingan masyarakat.
Sebuah bangunan mungkin menguntungkan
pemiliknya. Namun, apabila pembangunan tersebut menimbulkan dampak lingkungan
atau gangguan bagi masyarakat, maka persoalan yang muncul tidak lagi bersifat
pribadi.
Dokumen Teknis: Bangunan Harus
Direncanakan, Bukan Sekadar Dibangun
Selain persyaratan administratif,
pembangunan juga memerlukan persyaratan teknis. Persyaratan teknis
tersebut meliputi:
·
gambar rencana atau arsitektur bangunan;
·
gambar sistem struktur;
·
gambar sistem utilitas;
·
perhitungan struktur dan/atau bentang struktur
bangunan yang disertai hasil penyelidikan tanah bagi bangunan dua lantai atau
lebih;
·
perhitungan utilitas bagi bangunan gedung bukan
hunian rumah tinggal; serta
·
data penyedia jasa
perencanaan.
Dokumen
teknis menunjukkan bahwa sebuah bangunan tidak boleh dibangun tanpa perencanaan
yang memadai. Semakin kompleks bangunan yang akan didirikan, semakin besar pula
kebutuhan terhadap perencanaan teknis. Bangunan bertingkat, misalnya, memiliki
risiko struktur yang berbeda dibandingkan dengan bangunan sederhana satu
lantai.
Karena itu, perhitungan struktur dan
penyelidikan kondisi tanah menjadi bagian penting dalam memastikan keselamatan
bangunan. Pembangunan yang mengabaikan aspek teknis tidak hanya dapat merugikan
pemilik. Risikonya juga dapat mengancam penghuni, masyarakat sekitar, dan
lingkungan. Dalam konteks ini, persyaratan teknis bukanlah hambatan bagi
pembangunan. Sebaliknya, persyaratan tersebut merupakan bentuk pencegahan
terhadap risiko.
Setelah Izin Diperoleh, Apakah Bebas
Membangun?
Jawabannya tentu tidak. Memperoleh IMB
bukan berarti seseorang dapat membangun tanpa memperhatikan ketentuan yang
telah ditetapkan. Pasal 13 Permendagri Nomor 32 Tahun 2010 menegaskan bahwa
pelaksanaan pembangunan harus tetap sesuai dengan persyaratan teknis.
Beberapa hal yang harus diperhatikan
antara lain fungsi bangunan gedung yang dapat dibangun pada lokasi tersebut. Tidak
semua bangunan dapat didirikan di setiap tempat. Suatu kawasan dapat memiliki
peruntukan tertentu. Karena itu, kesesuaian antara fungsi bangunan dan
peruntukan ruang menjadi hal yang sangat penting.
Selain fungsi bangunan, terdapat pula
pengaturan mengenai ketinggian dan jumlah lantai bangunan. Pembangunan bawah
tanah juga memiliki ketentuan tersendiri, termasuk mengenai jumlah lapisan
bangunan di bawah permukaan tanah dan Koefisien Tapak Basement atau KTB yang
diperbolehkan.
Mengenal Garis Sempadan dan Jarak Bebas
Bangunan
Dalam pembangunan, posisi bangunan tidak
dapat ditentukan secara sembarangan. Terdapat ketentuan mengenai garis sempadan
dan jarak bebas minimum bangunan. Ketentuan ini pada dasarnya bertujuan agar
pembangunan tidak mengganggu kepentingan umum maupun tata ruang lingkungan.
Bangunan yang terlalu dekat dengan batas
tertentu dapat menimbulkan berbagai persoalan. Misalnya, gangguan terhadap
akses, pencahayaan, keselamatan, hingga penataan kawasan. Karena itu, sebelum
membangun, pemilik harus memperhatikan batas-batas pembangunan yang telah
ditentukan.
KDB, KLB, dan KDH: Mengapa Tanah Tidak
Boleh Dibangun Sepenuhnya?
Dalam pengaturan pembangunan dikenal
beberapa koefisien penting. Pertama adalah Koefisien Dasar Bangunan atau KDB. KDB
pada dasarnya berkaitan dengan batas maksimum bagian tanah yang dapat digunakan
sebagai dasar bangunan. Artinya, tidak seluruh luas tanah selalu dapat ditutup
oleh bangunan.
Kemudian terdapat Koefisien Lantai
Bangunan atau KLB. Koefisien
ini berkaitan dengan intensitas pemanfaatan ruang melalui pembangunan lantai
bangunan. Selain itu terdapat Koefisien Dasar Hijau atau KDH. KDH menunjukkan
adanya kebutuhan untuk menyediakan ruang hijau dalam suatu bidang tanah.
Ketiga ketentuan tersebut memperlihatkan
bahwa pembangunan harus memperhatikan keseimbangan. Sebuah tanah memang
memiliki nilai ekonomi. Namun, lingkungan juga membutuhkan ruang. Kawasan
perkotaan membutuhkan area resapan air. Masyarakat membutuhkan ruang yang
sehat. Dan pembangunan tidak boleh dilakukan dengan mengorbankan seluruh fungsi
lingkungan. Karena itulah, pengaturan mengenai KDB, KLB, dan KDH memiliki arti
penting dalam mewujudkan pembangunan yang lebih tertib.
Bangunan Harus Terhubung dengan Sistem
Kota
Persyaratan pembangunan tidak hanya
berhenti pada bangunan itu sendiri. Pembangunan juga berkaitan dengan jaringan
utilitas kota. Sebuah bangunan membutuhkan berbagai sistem pendukung. Mulai
dari air, listrik, sanitasi, hingga berbagai jaringan lainnya. Apabila
pembangunan dilakukan tanpa memperhatikan sistem utilitas yang tersedia, dapat
muncul persoalan bagi bangunan maupun kawasan di sekitarnya.
Dengan demikian, pembangunan harus dilihat
sebagai bagian dari sebuah sistem. Sebuah bangunan adalah bagian dari
lingkungan. Lingkungan merupakan bagian dari kawasan. Dan kawasan merupakan
bagian dari tata ruang kota.
Ketika Bangunan Sudah Terlanjur Berdiri
Tanpa IMB
Salah satu persoalan yang cukup kompleks
adalah keberadaan bangunan yang telah terlanjur dibangun tetapi tidak memiliki
IMB. Apakah semua bangunan tersebut harus langsung dibongkar? Permendagri Nomor
32 Tahun 2010 menunjukkan bahwa penertiban bangunan tidak selalu dilakukan
dengan pendekatan yang sama. Ada beberapa kondisi yang harus dibedakan.
Bangunan Lama yang Sesuai dengan Tata
Ruang
Menurut ketentuan Pasal 18, bangunan yang
telah terbangun sebelum adanya RDTRK, RTBL, dan/atau RTRK serta tidak memiliki
IMB, tetapi bangunannya sesuai dengan lokasi, peruntukan, dan penggunaan yang
kemudian ditetapkan dalam dokumen tata ruang tersebut, dapat dilakukan
pemutihan. Pendekatan ini menunjukkan adanya pertimbangan terhadap kondisi
bangunan yang telah ada sebelum sistem pengaturan tata ruang tersebut
diterapkan. Namun, kesesuaian bangunan dengan tata ruang tetap menjadi faktor
penting.
Bangunan Lama yang Tidak Sesuai dengan
Tata Ruang
Berbeda halnya apabila bangunan yang telah
terbangun sebelum adanya RDTRK, RTBL, dan/atau RTRK ternyata tidak sesuai
dengan lokasi, peruntukan, dan/atau penggunaan yang ditetapkan dalam dokumen
tata ruang. Berdasarkan Pasal 19, bangunan tersebut dapat dikenakan sanksi
administratif berupa perintah pembongkaran bangunan gedung. Di sinilah terlihat
bahwa usia bangunan tidak selalu menjadi alasan untuk mempertahankannya. Apabila
keberadaan bangunan bertentangan dengan tata ruang yang ditetapkan, penertiban
dapat dilakukan.
Bangunan Baru yang Dibangun Setelah Tata
Ruang Berlaku
Ketentuan yang lebih tegas berlaku
terhadap bangunan yang telah dibangun setelah adanya RDTRK, RTBL, dan/atau
RTRK. Apabila bangunan tersebut tidak memiliki IMB, meskipun bangunannya sesuai
dengan lokasi, peruntukan, dan penggunaan yang ditetapkan dalam dokumen tata
ruang, bangunan tersebut tetap dapat dikenakan sanksi administratif dan/atau
denda. Ketentuan ini memberikan pesan penting. Kesesuaian dengan tata ruang
saja belum cukup. Pembangunan tetap harus dilakukan melalui prosedur perizinan
yang telah ditetapkan.
Dengan kata lain, terdapat dua aspek yang
harus berjalan bersama, bangunan harus sesuai dengan tata ruang, dan
pembangunan harus dilakukan sesuai dengan prosedur perizinan.
Antara Penertiban dan Kepastian Hukum
Penertiban bangunan tanpa IMB sering kali
menimbulkan perdebatan. Di
satu sisi, pemerintah memiliki kewajiban untuk menegakkan tata ruang dan
peraturan bangunan. Di sisi
lain, tindakan penertiban dapat berdampak besar terhadap masyarakat. Karena
itu, penertiban harus dilakukan berdasarkan aturan yang jelas dan
mempertimbangkan kondisi konkret setiap bangunan.
Perbedaan antara pemutihan, sanksi
administratif, denda, dan perintah pembongkaran menunjukkan bahwa hukum tidak
selalu menggunakan satu pendekatan untuk semua keadaan. Terdapat perbedaan
antara bangunan yang sudah ada sebelum pengaturan tata ruang tertentu berlaku
dan bangunan yang dibangun setelah aturan tersebut berlaku. Perbedaan waktu
tersebut menjadi penting dalam menentukan langkah hukum yang dapat ditempuh.
Penutup: Membangun Bukan Hanya Soal
Memiliki Tanah
Memiliki tanah tidak secara otomatis
berarti bebas membangun apa saja di atasnya. Pembangunan selalu memiliki
dimensi hukum, teknis, lingkungan, dan tata ruang. Melalui pengaturan IMB,
pemerintah berupaya memastikan bahwa bangunan didirikan secara tertib dan
sesuai dengan rencana pembangunan wilayah.
Persyaratan administrasi memberikan
kepastian mengenai status tanah dan pemilik. Persyaratan teknis membantu
memastikan keamanan dan kelayakan bangunan. Kesesuaian dengan tata ruang
menjaga agar pembangunan tidak bertentangan dengan peruntukan kawasan. Sementara
mekanisme penertiban menjadi instrumen untuk menangani bangunan yang telah
berdiri tanpa mengikuti ketentuan.
Pada akhirnya, aturan mengenai bangunan
bukan dibuat semata-mata untuk mempersulit masyarakat. Aturan tersebut
diperlukan karena setiap bangunan memiliki dampak. Sebuah rumah dapat
memengaruhi lingkungan sekitarnya. Sebuah gedung dapat memengaruhi lalu lintas
dan utilitas. Sebuah kawasan yang dibangun tanpa pengendalian dapat menimbulkan
persoalan yang jauh lebih besar di masa depan. Karena itu, membangun secara
tertib bukan hanya persoalan memenuhi persyaratan administrasi.
Membangun secara tertib adalah bagian dari
tanggung jawab bersama untuk menciptakan lingkungan yang aman, teratur, dan
berkelanjutan. Sebab, sebuah bangunan yang baik bukan hanya bangunan yang
berdiri kokoh, tetapi juga bangunan yang berdiri pada tempat yang tepat,
dibangun dengan cara yang benar, dan selaras dengan tata ruang di sekitarnya.
